Les règles pour éviter les litiges en cas de servitudes de passage

Quand on parle servitude de passage, ce n’est pas la même chose que droit de passage. Quelle est la différence ?  

Le droit de passage c'est plus vaste. Je peux vous conférer un droit de passage à titre personnel parce que je vous connais bien. Et puis ça peut être indiqué dans un acte que je vous confère, un droit personnel de passage. Mais quand on parle de servitude, c'est un droit réel comme on dit nous les notaires, c'est attaché au bien. Si je vous donne un droit personnel de passer parce que je vous connais, je peux limiter ce droit à au fait que ça soit vous qui soyez propriétaire. C'est rare, mais ça se voit. Sinon la servitude c'est un fondement réel, c'est attaché au bien et ça va se transmettre avec tous les propriétaires successifs, que ça soit par donation, succession et vente.

Sur cette servitude peut s'appliquer un droit de passage ?

Le contenu de la servitude, finalement, c'est un droit de passage, mais ça peut être un droit de passage en surface et en tréfonds.

Plusieurs types de servitude de passage existent. Il y a tout d'abord la servitude conventionnelle. En quoi consiste-t-elle ?  

C’est une servitude constituée dans un acte notarié. On fait des servitudes très précises, on annexe un plan qui indique exactement le tracé de la servitude de passage qui peut être en surface et en tréfonds, généralement pour tous les réseaux secs et humide bien entendu.

Si vous êtes enclavés et que vous n'avez pas d'issue par rapport à la voie publique la plus proche, vous êtes fondés à réclamer une servitude légale de passage.

Il existe aussi des servitudes légales, il s’agit d’une autre approche ?  

Celle-ci peut donner contentieux parce que dans nos actes notariés on indique : “le vendeur déclare qu'il n'existe pas d'autre servitude que celle qui résulte de la loi, de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme”. Ce bout de phrase de la loi peut finalement cacher une servitude légale qui n'est pas une servitude conventionnelle, mais qui s'applique néanmoins. La servitude légale pour cause enclave, c'est une servitude qui existe de par la loi. Si vous êtes enclavés et que vous n'avez pas d'issue par rapport à la voie publique la plus proche, vous êtes fondés à réclamer une servitude légale de passage. C'est important parce que c'est là où on a des contentieux, parce que parfois c'est un peu contesté.

Cette servitude de passage, est-ce que c'est à durée limitée, durée illimitée ?  

La servitude légale de passage pour cause d’enclave, le mode et l'assiette se prescrivent par 30 ans, du moment que vous prouvez que vous avez accédé au même endroit sur le fonds servant. Le fonds servant, c'est le fond qui est grevé et le fond dominant, c'est le fond qui profite de la servitude Du moment qu'on peut prouver qu'on est passé, alors qu'on est enclavé, au même endroit pendant plus de 30 ans, souvent en droit, la servitude, le mode et l'assiette sont prescrites. On ne peut plus se voir d'interdiction de passer et on ne peut plus se voir réclamer surtout d'indemnités.

Il peut y avoir des indemnités ?

On peut en avoir pour le passage, c'est le principe, mais du moment que le passage a eu lieu depuis plus de 30 ans, en cas d'enclave on ne peut plus se voir réclamer d'indemnités.

Ces indemnités ne fonctionnent que sur les servitudes légales ou aussi sur les servitudes conventionnelles ?  

Sur les deux. Par exemple, votre voisin vient vous voir, “j'aimerais bien avoir une servitude de passage pour accéder de façon plus commode à mon jardin qui est derrière”. Vous lui constituez une servitude, vous dites OK je suis d'accord, par contre moi ça va donner une moins valu, ça va me causer un petit préjudice, donc je vais monnayer ce tracé et donc dans la servitude conventionnelle, j'aurais bien une indemnité qui sera fixée. La plupart du temps, elles sont sans indemnité parce que c'est souvent un vendeur qui se réserve une servitude, ou l'inverse qui vous consomme une servitude. Mais généralement c'est dans la vente, donc il n’y a pas d’indemnité généralement qui est constituée.

[Pour les chemin forestiers ou d'exploitation] ce sont des règles de mon voisinage, il faut que chacun respecte l'accès aux voisins et réciproquement et le chemin doit être entretenu par chaque propriétaire du chemin.

On parlait de la servitude légale. Il y a des cas particuliers qui sont les chemins d'exploitations et les chemins forestiers. Quels sont les questions qui peuvent se poser ?  

On se promène en forêt et on voit parfois des chemins qui permettent l'accès aux différentes parcelles boisées. Parfois on voit un panneau “attention interdit au public, chemin privé”. Les chemins d'exploitation et les chemins forestiers, le problème c'est qu'il n'y a pas de registre, ce n’est pas dans les actes. Forcément, nous on le signale quand on sait qu'on a un chemin d'exploitation qui s'applique. Les chemins et les sentiers d'exploitations sont codifiés sous les articles l-161-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Ce sont des règles de mon voisinage, il faut que chacun respecte l'accès aux voisins et réciproquement et le chemin doit être entretenu par chaque propriétaire du chemin. Ce sont des règles de bienséance. Parfois certains dans leur titre de propriété n'ont pas de servitude. Ils disent “finalement le chemin forestier, moi je n’ai pas de servitude donc je vais barrer le chemin”. Et c'est là où naissent les conflits et où il faut aller devant le tribunal pour faire reconnaître ce statut.

Quel type de litige peut-il y avoir au niveau des servitudes de passage ?

La chose qu'on peut voir c'est la personne qui dit : “moi c'est bizarre, je n’ai rien à mon acte et pourtant j'ai quelqu'un qui passe sur mon terrain ou qui passe sur ma parcelle boisée”. Alors on va vérifier si justement il n’y aurait pas un chemin ou un sentier d'exploitation où le voisin serait pas enclavé. Parce que normalement le principe d'une servitude de passage, il faut un titre pour la constituer. Sauf le cas d'enclave et sauf les chemins d'exploitations qui sont vraiment des statuts particuliers. Il faut toujours un titre clair et précis, avec un fond servant, le fond qui est grevé et le un fond dominant, le fond qui profite de la servitude. Donc de toute façon, le grand principe des servitudes de passage, c'est qu'il faut un titre.

Si vous aviez des conseils à donner aux auditeurs sur ce qu'il faut mettre en œuvre pour éviter à la fois les litiges mais aussi pour solutionner les problèmes, qu’est-ce que vous diriez ?  

Comme on dit toujours il vaut mieux un mauvais arrangement qu’un bon procès. Il faut un accord entre les parties tout simplement et ce sont des règles de bon sens et de bon voisinage. Il faut vraiment, quand on achète un bien, vérifier auprès de son notaire s'il y a des servitudes, les faire préciser et si des servitudes ne sont pas claires, parfois on les fait préciser. On fait intervenir la personne qui est concernée parce que l'acte est très ancien, on ne sait pas s’il faut le comprendre d’une manière ou d’une autre. Nous maintenant, les notaires, on annexe toujours un plan avec un tracé et on indique généralement ce le tracé. La servitude figure sur un emplacement matérialisé par les parties sous teinte verte ou bleue, et on fait signer le plan aux parties et nous l'annexons à l'acte.  

Une servitude, on peut la constituer dans un acte unique. C'est un acte de constitution de servitude dont le coût est environ généralement de 700€ tout compris

La servitude peut-elle être constituée de manière indépendante ?  

Une servitude, on peut la constituer dans un acte unique. C'est un acte de constitution de servitude dont le coût est environ généralement de 700€ tout compris avec les émoluments, les taxes au niveau du service de la publicité foncière, les débourres, les formalités. Sinon elle est contenue dans l'acte de vente ou rappelée dans l'acte de vente et là en principe elle est quasiment gratuite. C'est toujours mieux de l'insérer dans un acte de vente plutôt que de la faire séparer parce qu'elle va coûter plus cher.  

Entretien dans le cadre du partenariat avec le Conseil départemental d'accès au droit de Haute-Loire.