L'OPAC 43 fête ses 100 ans, un bailleur face aux évolutions de la demande de logement social

L'Opac 43 a 100 ans. L'établissement a ouvert ses portes en 1921 sous le nom d'Office public des habitations à bon marché. Ses premières constructions dans le département apparaissent dans les années 1954-1956, après "l'hiver 54", une année très froide au cours de laquelle de nombreux sans-abris ont perdu la vie. Les premiers projets voient le jour à Aurec-sur Loire, au Chambon-sur-Lignon et au Puy-en-Velay. Certaines de ces constructions sont encore visibles aujourd'hui comme le Val-Vert par exemple.

Cet office public de l'habitat compte aujourd'hui plus de 5500 logements disséminés sur l'ensemble du département. Son offre a évolué au fil des années. Bien évidemment le confort a lui été amélioré. Les formes des habitations a également changé. 

Une part croissante de l'habitat individuel 

Le patrimoine immobilier de l'Opac 43 reste majoritairement dominé par des logements collectifs mais les habitations individuelles gagnent du terrain. Pour son directeur, David Jonnard "c'est 1/4 du patrimoine qui est du logement individuel, ce qui est somme toute non négligeable mais pas si important que ça" mais "les projets qui sont en cours sont essentiellement des programmes de logements individuels." Par exemple 13 sont sont construits à Espaly-Saint-Marcel, 16 à Sainte-Sigolène et 12 vont bientôt l'être à Aurec-sur-Loire. En revanche il reste des projets collectifs comme par exemple celui du renouvellement urbain du Val-Vert au Puy.

Il faut dire aussi que la demande évolue et les exigences des locataires et des candidats locataires ont évoluées. "Ce que souhaitent nos locataires ou nos candidats locataires, pour certains, pas tous bien sûr, [ce sont] un peu d'espaces verts, de l'habitat individuel". 

Mais le revers de la médaille c'est que ce type de constructions occupe plus de terrain. Cela pose la question de l'artificialisation des sols. Les pouvoirs publics poussent à limiter cette artificialisation selon David Jonnard. Et en zone rurale ce problème est prégnant. Il faut donc composer entre "les élus qui sont en train de réviser leur PLU [Plan local d'urbanisme] qui voient leurs territoires de zones constructibles fondre comme neige au soleil" et les habitants qui veulent un bout d'espace vert et un logement individuel. 

Un enjeu pour l'Opac : rénover tout en lançant des projets neufs

Pour le bailleur social comme pour l'ensemble des structures du même type, l'enjeu est d'améliorer l'image du logement social. Celle qui lui colle toujours à la peau, ce sont les grands immeubles des années 60-70. Pourtant les projets depuis plusieurs années reposent sur une amélioration de la qualité des constructions avec selon David Jonnard "de petites résidences". Il y a aussi un déficit de communication sur les projets. Le directeur envisage de mieux marquer les réalisations de l'Opac pour montrer "que c'est qualitatif".

Pour cela il faut déjà construire ou rénover des bâtiments. Dans les budgets d'investissements immobiliers de l'Opac, c'est à dire 12 millions d'euros chaque année seulement 20% sont dédiés à des constructions neuves. La majorité est investie dans des rénovations. Le peu de créations nouvelles dû "a une capacité d'investissement obérée par la mise en place de la réduction de loyer de solidarité a été un peu reproché à l'Opac ". L'établissement souhaite désormais relancer les programmes neufs et faire évoluer ce ratio et passer à 35% de neuf. 

Le neuf doit aussi coexister avec les 5500 logements déjà dans son patrimoine, des logements qui commencent à avoir un certain âge et qu'il faut aussi entretenir et rénover. L'Opac dit mettre l'accent sur l'accessibilité et la performance énergétique. En 2021 "on aura remplacé la totalité des convecteurs électriques dans tous les logements qui sont chauffés à l'électrique". Il y a aussi l'isolation. Pour échelonner ces travaux et adapter les chantiers aux besoins l'Opac 43 travaille sur un plan stratégique de patrimoine. Explications de David Jonnard.

Les rénovations ou les constructions sont parfois précédées de démolitions. Cela va être le cas sur une partie du Val-Vert. Ces démolitions concernent aussi certains logements vacants. 11% des 5500 que possède l'Opac ne sont pas occupés aujourd'hui. 4,4% devraient être mis à terre. Le reste attend de trouver des occupants. 

L'Opac 43 aujourd'hui essaie d'attirer un nouveau public dans ses logements. Selon son directeur certaines personnes pourraient en bénéficier mais ne font pas la demande. Par exemple une personne seule peut y accéder avec un salaire inférieur à 1500 euros net/mois. Pour une famille avec 2 enfants c'est 3100 euros. Pour cela des annonces sont déposées, un enjeu de mixité sociale pour le logement social.